Ko poči cev v bloku: kako je s sanacijo in kdo plača škodo

Na vprašanje, kako pogosto se upravniki srečujejo z izlivi vode, je Boštjan Udovič iz Združenja upravnikov nepremičnin pri GZS odgovoril, da se to dogaja zelo pogosto in vse pogosteje. Kot razlog je navedel prav relativno star stanovanjski fond in s tem dotrajane inštalacije.

Etažne lastnike v takšni situaciji zanima predvsem, od kod pušča, saj je s tem povezano vprašanje, kdo bo plačal za sanacijo. "Če je jasno, da zamaka iz skupnega dela (vertikal), s sanacijo običajno ni večjih težav. Krije se iz rezervnega sklada ali iz zavarovanja, če je to sklenjeno in če vključuje tudi škodo zaradi izliva vode. Če ni jasno, od kod zamaka, je večji problem," je še dejal Udovič. "V tem primeru je pogosto treba razbijati steno, da pridemo do cevi, kar predstavlja dodatni strošek. S tem pa se položaj zaplete. V dvomu etažni lastnik posameznega dela pogosto tega stroška noče prevzeti, če ni jasno, da vzrok zamakanja izvira iz njegovega dela. Pogosto se zato pojavi vprašanje, ali se lahko vsaj začasno, dokler ne ugotovimo, od kod pušča, ta strošek plača iz rezervnega sklada. Sam menim, da je to smiselno. Če se nato izkaže, da pušča iz določenega stanovanja, mora ta strošek povrniti lastnik posameznega dela."

Udovič, ki je nedavno sodeloval tudi na okrogli mizi na to temo, ki jo je organizirala Zavarovalnica Triglav, je pri tem poudaril pomen zavarovanja. Škoda, ki jo povzroči puščanje vode, lahko hitro naraste na več tisoč evrov, kar je za lastnika, ki zavarovanja nima sklenjenega, lahko velik problem.

Upravniki za obvezno zavarovanje

"Večina ljudi o zavarovanju začne razmišljati šele, ko je škoda že povzročena," je opozoril Udovič, ki meni, da bi bilo za najpomembnejša tveganja v stanovanjskih blokih smiselno razmisliti celo o uvedbi obveznega zavarovanja, podobno kot velja za avtomobilsko odgovornost. Za večstanovanjske stavbe, ki zavarovanja nimajo sklenjenega, pa predlaga višja vplačila v rezervni sklad.

Da je ustrezno zavarovanje zelo pomembno, je poudaril tudi pravnik Miha Juhart. Po njegovih besedah ni dovolj zgolj zavarovanje stanovanja, temveč je pomembno tudi zavarovanje odgovornosti. Če denimo zaradi počene cevi v stanovanju nastane škoda pri sosedu, jo ob ustreznem zavarovanju odgovornosti krije zavarovalnica.

V Zavarovalnici Triglav so ob tem pojasnili, da ima oškodovani lastnik dve možnosti: če ima sklenjeno ustrezno zavarovanje, lahko škodo uveljavlja po lastni zavarovalni polici, kar je tudi najenostavneje, lahko pa se tudi obrne na povzročitelja škode in se nastala škoda povrne iz odgovornostne zavarovalne police povzročitelja škode – če jo ima ta torej sklenjeno. Juhart je dodal, da v nasprotnem oškodovani lastnik povzročitelja lahko tudi toži za odškodnino.

Ob tem v zavarovalnici poudarjajo, da zavarovanja ne krijejo škod, "ki so posledica slabega vzdrževanja, dolgotrajnega zamakanja ali postopne dotrajanosti in korozije inštalacij".

Na vprašanje udeleženca okrogle mize, ali bi moral lastnik, če se želi izogniti krivdni odgovornosti za morebitno puščanje, torej redno pregledovati in obnavljati inštalacije, je Juhart odgovoril, da je težko natančno določiti, kaj sodi v okvir skrbnosti dobrega gospodarja, ki je pravni standard. Predvideva pa, da bo ob vse bolj pogostih okvarah sodna praksa štela etažnega lastnika, ki ni poskrbel za "nek običajni nadzor" nad svojimi inštalacijami, za odgovornega za povzročeno škodo.

Uroš Metličar iz zavarovalnice Triglav je na omenjeni okrogli mizi poudaril, da je izliv vode daleč najpogostejši vzrok škodnih primerov, saj predstavlja okoli 80 odstotkov vseh primerov, v katerih obravnavajo odgovornost za povzročeno škodo v objektu. Dodal je, da je brez zavarovanja še vedno približno 30 do 35 odstotkov objektov.

Življenjska doba okoli 50 let, a to ni zanesljiv kazalnik stanja

Kakšno je dejansko stanje vodovodnih inštalacij v slovenskih večstanovanjskih stavbah, ni mogoče zanesljivo oceniti. Na Zavodu za gradbeništvo Slovenije (ZAG) so za N1 opozorili, da sistematičnega pregleda, ki bi pokazal, kateri materiali so vgrajeni in v kakšnem stanju so interne vodovodne napeljave, ni. "Stanje je zelo različno od objekta do objekta, saj so bile napeljave pogosto tudi delno obnavljane. Zaradi tega so lahko v istem sistemu prisotni različni materiali in deli napeljave različnih starosti," sta pojasnili Nina Gartner in dr. Mirjam Bajt Leban iz laboratorija za kovine, korozijo in protikorozijsko zaščito na ZAG.

Po njihovih izkušnjah so v starejših stavbah najpogosteje vgrajene pocinkane jeklene cevi, prisotni pa so tudi elementi iz medenine, jeklenih zlitin, PVC in aluplasta. V zadnjem času se vgrajujejo tudi elementi iz nerjavnega jekla. V starejših napeljavah pa so ponekod še vedno prisotni tudi ostanki svinčenih elementov, sta navedli.

Predvidena življenjska doba vodovodnih inštalacij je okoli 50 let, vendar strokovnjakinji ob tem poudarjata, da sama starost ni zanesljiv kazalnik njihovega stanja. Na življenjsko dobo namreč pomembno vplivajo material, kakovost izvedbe, lastnosti vode in način uporabe. "Pri nekaterih starejših objektih napeljava dobro služi tudi več desetletij, v drugih primerih pa lahko do korozije in puščanja pride bistveno prej, tudi po le nekaj letih uporabe."

Pomemben dejavnik tudi lastnosti vode

Najpogostejši vzrok puščanja je korozija, predvsem pri pocinkanih ceveh. "Ta se pogosto pokaže kot rjava voda iz pipe, predvsem po daljšem mirovanju vode, na primer zjutraj ali po daljši odsotnosti. Ta vrsta korozije vodi do pojava perforacij (lukenj) v ceveh in se najpogosteje pojavlja na pocinkanih ceveh. Velikokrat dobimo v preiskavo tudi medeninaste elemente, ki odpovejo zaradi nastanka razpok. Razlog v teh primerih je običajno nečist material, neustrezna izdelava zlitine, neustrezna zasnova in izvedba vodovodnega sistema," še pojasnjujejo na ZAG.

Po besedah raziskovalk na korozijo močno vplivajo lastnosti vode, kot so pH, trdota in mineralna sestava. "Slovenija ima zelo raznolike pitne vode, zato material, ki je primeren za eno lokalno okolje, ni nujno primeren tudi za drugo. Na korozijo lahko vplivajo tudi dezinfekcijska sredstva, mehčanje vode in temperaturni šoki, če se izvajajo pogosto ali niso ustrezno prilagojeni sistemu."

Težava je lahko tudi združevanje različnih kovinskih materialov – če sta v stiku dve različni kovini, lahko ena od njiju začne hitreje propadati.

"Življenjsko dobo inštalacij je torej mogoče podaljšati predvsem z ustrezno izbiro materialov, pravilno izvedbo, premišljeno uporabo postopkov obdelave vode in izogibanjem neustreznemu kombiniranju različnih kovinskih materialov," sta pojasnili.

Zamenjava poškodovanega dela cevi pogosto ne reši težave

Ko se zgodi izliv vode, sanacija praviloma ni preprosta, sta še opozorili sogovornici. Ker so vodovodne napeljave skrite v stenah in tleh, je mesto okvare težko določiti, zgolj zamenjava poškodovanega dela cevi pa pogosto ne odpravi vzroka težave. Zato je pri obsežnejših okvarah smiselno pregledati širši del napeljave in oceniti, ali je potrebna delna ali celovita obnova.

Kaj to pomeni za etažne lastnike? Kako bi bilo smiselno vzdrževati vodovodne inštalacije v blokih? Ali bi torej morali vsakih nekaj desetletij pregledati in po potrebi celostno obnoviti inštalacije v celotnem bloku?

"Smiselno bi bilo, da bi imeli upravniki in etažni lastniki boljši pregled nad tem, kateri materiali so v stavbi vgrajeni, kdaj so bili posamezni deli napeljave obnovljeni in ali se pojavljajo znaki težav, kot so rjava voda, pogosta puščanja, slabši pretok ali spremembe kakovosti vode," sta zapisali.

"Prenove bi morale temeljiti na oceni stanja celotne interne napeljave, ne le na odpravljanju posameznih okvar. Pri obnovah je pomembno izbrati materiale, ki so primerni za lokalno vodo in za obstoječi sistem. Prav tako ni priporočljivo uvajati mehčanja ali dodatnega razkuževanja vode, če za to ni jasne potrebe in strokovne presoje."

Dotrajane cevi lahko nevarne za zdravje

Nina Gartner in Mirjam Bajt Leban sta še poudarili, da pogosto pozabljamo, da korozija ne pomeni samo nevarnosti za puščanje, ampak lahko vpliva tudi na kakovost pitne vode. "Iz kovinskih delov interne napeljave se lahko v vodo izločajo kovine. Posebej problematičen je svinec, ki se lahko izloča predvsem iz ostankov svinčenih delov, pa tudi iz nekaterih medeninastih elementov. Svinec je nevaren, ker se v telesu kopiči in lahko škodljivo vpliva na zdravje že pri nizkih koncentracijah.

Korozija pa po njunih besedah lahko vpliva na kakovost vode tudi posredno. Korozijski produkti spremenijo notranje površine cevi, ki postanejo bolj hrapave in neenakomerne, zato se na njih lažje razvije biofilm. "Takšne obloge lahko nudijo zavetje različnim mikroorganizmom, tudi potencialno patogenim; najbolj znan primer, povezan z vodovodnimi sistemi, je legionela."

Celostnih prenov tako rekoč ni

Boštjan Udovič je dejal, da primerov, ko bi se etažni lastniki odločili za celostno prenovo vodovodnega sistema v bloku, ni. To bi namreč vključevalo menjavanje cevi po vseh stanovanjih, znano pa je, da se etažni lastniki pogosto že o bolj enostavnih posegih – kot je denimo energetska sanacija – težko zedinijo.

Udovič je še dejal, da zavarovalnice pravijo, da ne vedo, do kdaj bodo lahko še pokrivale stroške izlivov, saj da je stanovanjski fond vse starejši, cevi vse bolj dotrajane, verjetnost puščanja pa vse večja. V Zavarovalnici Triglav na to vprašanje niso neposredno odgovorili. Zapisali so, da je teh dogodkov res vse več, ter poudarili pomen preventive in rednega vzdrževanja. "Izkušnje kažejo, da številni izlivi vode nastanejo prav zaradi dotrajanih cevi, okvar naprav ali pomanjkljivega vzdrževanja," so še zapisali.